mennyit ér a házad? Ő megmondja

Eric Schutzendorf, a Pinellas megyei ingatlanértékelő irodája egy kiváló házat ismer, amikor meglátja.

Az erkélyek, az ablakok körüli stukkó díszítés és az agyagcserép tető mind-mind hozzáadott értéket jelent az ingatlanhoz. Egy tökéletesen négyzet alakú házat, amelynek falszögei 'nem folyik elég', kiválónak számítanak – egy fokozattal lejjebb a jobbnál, mondta Schutzendorf, miközben áthajtott St. Petersburg Old Northeast részén, Fla.

Schutzendorf munkája némi szubjektivitással rendelkezik, de a legtöbb szempont objektív megfigyelésen és következetességén alapul – egy új, földbe épített medence hozzáadott értéket ad az ingatlanhoz, a gyepszobrok nem. Ha az udvar közepén lévő fa fedélzet mérete kisebb, mint 100 négyzetláb, az nem számít bele a becsült értékbe.

Még akkor is, ha értékeléseik nagyrészt listán alapulnak, a megyei értékbecslők jelentős szerepet játszanak egy háztulajdonos életében. Meghatározzák az ingatlan értékelését, amelyet viszont az ingatlanadók kiszámításához használnak. Eredményeik egészséges növekedést jelenthetnek a lakástulajdonosok tőkéjében, ami jó hír lehet, amikor eljön a beszerzés ideje. fedezett hitelek egy eszköz biztosítékként való megtartásával.

De ahogy egy lakás becsült értéke emelkedik, úgy nőnek az ingatlanadók is, így egyes lakástulajdonosok nehezen tudnak fizetni – és szívesen hibáztatják az értékbecslőt. Ez különösen kényes téma volt az elmúlt években, mivel Florida túlfűtött ingatlanpiaca óriási ugrásokkal megemelte az adókat és a biztosítási rátákat.

„Ön nem Mr. Népszerű, amikor ezt teszi” – mondta a 28 éves Schutzendorf.

Pinellas megye 513 000 ingatlanparcellája értékének megállapítása még nagyobb kihívást jelent, ha figyelembe vesszük, hogy ez a legsűrűbben beépített terület az államban – mondta Ron Anderson, a megye értékelési helyettese. Floridában, amely az ország egyik legversenyképesebb ingatlanpiacának ad otthont, törvények szabályozzák a tanyás ingatlanok értéknövekedését évi 3 százalékban – a háztulajdonos állandó, elsődleges lakóhelye –, és a tanyai mentességet biztosítják az ingatlantulajdonosoknak. 25 000 USD adókedvezmény, amelyet az otthon adóköteles értékébe számítanak be.

Schutzendorf 2002-ben érkezett Pinellas megyébe, földmérőként szerzett tapasztalattal és szociológiai diplomával a Floridai Állami Egyetemen, ahol várostervezői oklevelet is szerzett. Az elmúlt években felvett értékelők többsége főiskolai végzettséggel rendelkezik, mondta Anderson, és több hónapos képzésen vesznek részt, mielőtt a területen dolgoznának.

De az ingatlanbecslő szeme igazán a munkán csiszolódik, ahol megtanulnak készíteni csere Windows és egy gyors leltár arról, hogy mi hordoz valódi értéket és mi nem – olyan tárgyak, amelyek gyakran meglepik a lakástulajdonosokat.

A tetővel fedett nyílt terület értéket hordoz; esőcsatornák nem. A delfin alakú újdonság-postafióknak nincs értéke; a viharredőnyök igen. A ház oldalából kiálló öböl ablakok nem szerepelnek a házról készült felvételen, hacsak nem érnek a padlóig.

Az értékbecslő iroda feladata nem a piacok alakítása, hanem az, hogy reagáljon rájuk. Schutzendorf addig nem lép közbe, amíg egy ingatlant el nem adnak, ezért azt mondja, hogy az ingatlan piaci értékéről alkotott véleménye nem számít. Azt mondta, hogy azok az emberek, akik olyan ingatlanpiacokról érkeznek Floridába, mint például Kalifornia, hajlandóak lehetnek sokkal többet fizetni egy ingatlanért, mint a megye becsült értéke.

„A kaliforniai srác azt hiszi, jó üzletet kap; a srác, aki eladja a házat, jó üzletet kap” – mondta Schutzendorf. – Amíg mindkét ember boldog.

Ez nem akadályozza meg barátait abban, hogy kikérjék a véleményét az ingatlanokról és a finanszírozásról. Legtöbbször azt mondja nekik, hogy nincs felkészülve arra, hogy választ adjon, hacsak nem számítógép előtt van, de azt tanácsolja a jelzáloghitellel rendelkezőknek, hogy tegyenek több pénzt letétbe, és forduljanak a biztosítótársaságukhoz. Így, amikor az adó- és biztosítási számlák emelkednek, a letétbe helyezett többletpénz megakadályozza, hogy a havi törlesztőrészletek besurranjanak, mondta.

Még ha nem is az ő feladata, hogy irányítsa a szentpétervári lakáspiacot, Schutzendorf tisztában van az ingatlanpiaci trendekkel. Idén 3033 ingatlant fog felülvizsgálni a 8. körzet 9000-ből, Szentpétervár északkeleti részén, a Fifth Avenue Northeasttól az 54th Avenue Northeastig, valamint a Tampa-öböltől a First Street Northig.

A trendek ismerete azt is lehetővé teszi számára, hogy felismerje azokat a házakat, amelyek gyorsan eladnának. Az emberek valóban nagy nyitott tornácokat keresnek mondta Schutzendorf, miközben a belváros felé vezetett. Rámutatott egy bungaló-stílusú házra, amelynek értéke körülbelül 400 000 dollár, amely „papíron nem lenne nagy baj” egyszerű téglalap alakú elrendezése miatt. Jellemzői azonban a „régi floridai vonzerőt” jelzik, ami nagyon népszerű – nagy veranda, gyöngyborítás, íves ajtónyílások.

Schutzendorf elmondta, hogy munkája elsősorban a pontosságról és a következetességről szól, de hozzáértésre is szüksége van az ingatlantulajdonosok kezeléséhez, akik szerint ő a bűnös a növekvő adószámlák mögött.

Az értékbecslőnek nincs befolyása az adókulcsokra, csak az értékelésre. Az emberek meglepődnek, ha megtudják, mekkora értéket képviselnek az ingatlanaik, majd elkeserednek az adóteher miatt.

Schutzendorf részleteket oszt meg saját ingatlanáról, hogy megnyugtassa a környéken lakókat, hogy együtt érez velük. Évente 3000 dollár ingatlanadót fizet a 175 800 dolláros Seminole-i otthonért, amelyet feleségével oszt meg.

Amikor olyan fix jövedelmű ingatlantulajdonosokkal találkozik, akik nem tudnak lépést tartani ingatlanadójukkal vagy biztosítási befizetéseikkel, azt mondta, nem tud mást tenni, mint hallgatni.

„Nem tehetek ellene, de abban a pillanatban én vagyok az arca mindennek, ami nincs rendben a tulajdonukkal” – mondta Schutzendorf.

Augusztusban az ingatlanértékelők az értékbecsléseik megvédésével lesznek elfoglalva. A Truth in millage notes vagy a TRIM-et megküldik az ingatlantulajdonosoknak, amelyben értesítik őket arról, hogy joguk van petíciót benyújtani az Érték-korrekciós Testülethez, ha nem értenek egyet az értékelésükkel.

Anderson elmondta, hogy az elmúlt években 1200-1700 petíció érkezett. A testület döntésével elégedetlen ingatlantulajdonosok pert indíthatnak, bár perelés előtt nem kell beadványt benyújtaniuk. Általában évente 20-30 van Pinellas megyében.

Ha valaki belép az ingatlanába, és ítéletet hoz, az stresszes lehet a lakástulajdonosok számára. Anderson elmondta, hogy különösen 2001. szeptember 11. óta az emberek „nagyon félnek”, ezért az értékbecslők megyetáblákat helyeznek el az autóikon, és mindig lógó címkéket hagynak a felkeresett házak ajtaján.

Schutzendorf további alapszabályokat állít fel magának. Nagydarab fickónak tartja magát – 6 láb magas, 230 kilós –, így hátrébb lép az ajtótól, miután bekopogtatott, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem tolong senkit. Mindig fütyül, mielőtt kinyit egy kaput – lehet, hogy kutya van –, és gondosan bezárja, amikor kimegy. Ha egy gyerek egyedül van otthon, valószínűleg akasztócédulát hagy, és később visszajön.

A Schutzendorf idei nyáron tett otthonlátogatásai célja a megyei rekordok pontosságának ellenőrzése.

Megméri az otthonok falait, és olyan elemeket keres, mint a teraszok, teraszok és medencék. Egy medence hozzáadása 15 000-21 000 dollárral növelheti az otthon értékét, de ez az érték nem marad meg az idő múlásával, ahogy a medence romlik.

Ha csempét vagy más építőanyagot lát az ingatlanon, megkérdezheti a legutóbbi átalakításokról. Ha egy ingatlantulajdonos átalakít egy konyhát, engedélyt nyújtanak be a városnak, és Schutzendorfot felkérik annak felülvizsgálatára. Megkérdezi, hogy a munkalapok tömörek-e, a szekrények tömör fából vagy furnérból készültek-e, és elhagyja a készülékeket.

Schutzendorf elmondta, hogy munkája megtanította arra, hogy szorgalmasabb ingatlantulajdonos legyen. A legjobb tanácsa az, hogy minél több információt szerezzen ingatlanáról, beleértve az építőanyagot, valamint az adók és biztosítási költségek összegét.

„Minél többet tudsz, annál jobb lesz” – mondta Schutzendorf.

Vissza az „Északkelet”-hez | Vissza az „On the Beat”-hez | Vissza a Poynter Summer Fellows főoldalára